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杨钧: 学会坚守与沉淀
人物简介

杨钧

恒力商业地产开发总监



初见杨钧,文质彬彬是他给人的印象。相比许多地产人来说,杨钧少了一些商人气息,举手投足间难掩“文艺”范,这与他从5岁就开始习钢琴的经历不无关系。身为80后的杨钧,2011年回到福州加入恒力商业集团,在此之前,他在上海当了八年的钢琴教师。这段特殊的经历,使得杨钧无论是在项目的商业运作,还是在与人的交往上都少了许多商人的世故,多了几分真诚。

起来,2015年福州的房地产业已经过了黄金时代,杨钧说:“必须承认商业地产经过一段时间的发展存在总量较大,差异化不足等问题,但这对商业地产开发企业而言其实是好事,高速发展的背后总会有些不尽如人意之处,但只要企业能够顺应市场的要求,就能进一步发展壮大。 “恒力筑经典 品质赢天下”是恒力商业地产集团一直秉持的理念,这也是恒力地产一直在坚持的品质。商业地产市场并不是没有出路,而是要将商业地产做到精益求精。

总结、反思、继续前进

杨钧认为,目前的商业地产市场处于调整期。对福州而言,商业地产近几年发展比较快,可以说是“突飞猛进”,也因此积累了一些问题。其实,市场发展到一定阶段,要求企业做很多的调整,一方面总结经验,修正发展过程中积累的弊病;另一方面促使企业整合资源,寻求更大的发展突破。就好像学生学习,当进步到一定阶段,往往需要一些总结、反思,打牢基础才能更进一步。

目前福州商业地产市场正是处于这样一个调整期。我们观察后不难发现,在商业地产领域,很多参与其中的开发企业并不一定做足了准备这个调整期其实就是让我们拥有一段时间去思考,去革新调整方向,更好出发

用创新应对市场变化

当下众多房地产开发企业强调多元发展的当下,恒力却始终专注于商业地产,对此,杨钧认为商业地产的发展潜力很大商业地产不但可以通过出售获利,更能通过专业运营获利。目前市场环境低迷,对于企业是否考虑转型的问题,杨钧认为,恒力商业地产集团在商业地产领域深耕多年,积累了不少经验,有能力适应市场的变化。因此,相比转型,恒力更重视创新。

实际上,创新是恒力一贯的传统。以产品开发为例,恒力城建成了福州第一个拥有4层地下停车场的商业综合体项目地下停车场能容纳机动车近千辆;而恒力金融中心则采用了绿色环保设计理念,为该项目设计了福州第一个也是到目前为止唯一的具有4层挑高大堂空间的商业项目,使室内绿化种植成为了可能。恒力创富中心在户型上了创新,将标准层面积缩小至600-900平米,从而能够满足从中小成长型企业到大中型企在内庞大客群需求。福州市场上同类写字楼产品标准层面积大多在1000-2000平方米,恒力创富中心的户型大大降低了企业进入高档写字楼办公的门槛;同时,创富中心在大堂以及办公样板间的设计上更多了些许灵动气息,这一定程度上得益于杨钧的艺术素养

自持与销售,精准拿捏比例

恒力写字楼项目自持比例大概维持在25%-30%。对此,杨钧有自己的观点。他认为运营商业地产,在自持和销售的比例安排上,必须权衡公司发展战略、现金流承受能力、长期回报及短期收益平衡等诸多因素。开发商业地产对企业的资金实力有很高的要求。做商业地产,从一开始就必须着眼于运营,因为自持运营是商业地产投资获得回报的基础和保障。因此,一家成熟的商业地产开发企业必须具备良好的商业运管能力。

杨钧认为,商业地产销售与物业运营是相互促进的关系,商业地产中自持物业的回报长期来看往往是高于出售物业的,并能带来增值效应,风险也相对低一些。自持物业能为企业融资提供支持,起到“资金杠杆”作用。同时,自持一定比例的物业有利于商业地产项目整体商业氛围的形成,更有利于提振市场信心,这一定程度上也能促进销售。

但众所周知,销售能很快回笼资金。持有物业对资金面是一个非常大的考验。对规模较小、资金相对紧张的开发商来说,自持物业比例太高就不一定是什么好事儿了,因为缺乏资金实力,就很难保证项目的持续、稳定经营,风险较高。因此,将一定比例的物业出售是企业持续发展的必要选择,只有企业具备持续发展的能力,自持物业的运营才能走的更远。

未来:稳步发展探寻多元化

快节奏的生活,浮夸的人心让许多开发商寻思着如何赚快钱,而恒力商业地产却依旧坚自己的步调,始终专注城市CBD中心的商业地产开发一步一个脚印,稳健发展。杨钧说:“未来两年内我们的主要任务是做好恒力创富中心和恒力博纳广场这两个项目,但同样非常关注商业地产以外的领域的发展机会。我们目前正关注住宅市场,另外,养老地产、旅游地产等领域也都是我们在考虑尝试的方向,恒力商业地产正在探索更多元化的发展道路。”

经历了房地产行业的起起伏伏,这个“搞艺术的80后地产人依旧抱持着自己对行业的热情执着,相信商业地产依旧前景光明,而在这个过程中,他最大的体会有三点,一是保持理性,对市场要有清醒的认识;二是市场无论在任何时候都有机会,要善于发现机会除此之外,地段的重要性不言而喻