由我会协办的“2019不动产资管峰会·福州站”在榕圆满举办

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2019年5月21日,由明源地产研究院、明源云空间、高和资本、福州市房地产开发建设促进会共同举办的「提升资管能力,掘金存量地产——2019不动产资管峰会·福州站」在榕圆满举办,泰禾、融侨、福晟、建发、中国武夷、正祥、天福、利嘉、金辉、五洲等房企及华融证券、平安信托、普信资管、水木私行等资本/资管机构,逾120多位不动产资管精英出席本次峰会。


明源云福州区域公司总经理林华宏、福州市房地产开发建设促进会会长何建华分别代表主办方与承办方对与会嘉宾、分享嘉宾及各支持机构、媒体表达了诚挚的感谢。

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明源云福州区域公司总经理   林华宏


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福州市房地产开发建设促进会会长何建华


何会长致辞,今天“2019不动产资管峰会”在福州隆重召开,这是地产新时代,房企进行战略转型升级以及面临新挑战背景下,切磋新思想、新观点的一次盛会。在这样一个展望未来房地产市场发展新方向的美好时刻,我谨代表福州市房地产开发建设促进会对参加盛会的各位嘉宾表示诚挚的欢迎,并借此机会,向始终关心和支持福州市房地产开发建设促进会的领导及各界人士表示衷心的感谢。


林总表示,在过去的十几年里,整个行业的逻辑主要还是以卖方市场为主,但是通过近年明源地产研究院的观察与研究发现,随着政策的变化,核心区域土地资源有限性等因素影响,中国的房地产正从新建、开发、交易为主的增量市场,逐步转向存量房和新建房并重,最终走向存量交易为主的时代。这个逻辑下,会有更多城市不得不去研究城市更新,诸多产业方(包括开发商、运营商等)、私募基金、金融机构都开始着手布局存量这一战略。

存量时代,房企发力赛道

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从全国房企存量布局实践效果来看,适合房企发力的赛道主要聚焦在存量经营、存量社区、城市更新等。但无论是通过产业地产获取增量土地,还是通过城市更新获取存量土地,都对房企的“资管能力”带来了更大的挑战,提出了更高的要求。在这个过程中,有的房企在无数次实践中找到正确方向,也有的房企积蓄力量后却无从发力。


一、存量大时代   资管新能力


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明源地产研究院   黄乐



明源地产研究院副院长黄乐在现场进行了“存量大时代,资管新能力”的主题分享,解析当下地产行业转型趋势,并从“投融管退”四个维度全面透视企业资产管理核心能力提升策略。

01

存量市场五大新特征

存量市场与增量市场有着不同的逻辑和特征,增量市场更强调投资属性,资本属性,关注的是如何快速开发、快速销售,获得更多的开发利润;而存量市场则更强调既有空间的改造提升,为传统空间赋予“内容”,关注资产的精细化运营和用户,尤其是关注空间里的人。

存量VS增量


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02

投:谋定后动,寻找套利空间

在存量市场上,针对以获取低价资源而进行的投资策略,房企需把握以下三点核心要素:


定方向:根据企业能力与资源优势,选择资管价值链中合适的业务环节切入存量市场,重点关注运营赋能所带来的资产价值提升。

选资产:综合考虑市场需求、政策红利及企业资源等因素,在当前的存量物业中选择合适的业态组合作为投资标的。

明标准:围绕城市/区域,产品/服务以及套利期限三大维度制定投资标准。

03

融:积极创新,拓宽募资渠道

对比国外发达国家,国内地产行业融资体系存在成本高昂、渠道单一的难题,解决思路有以下两方面:


粗到细:融资意识与业务模式发生改变,将企业规模为主导的主体信用,转变为基于资产属性的管理信用。

重到轻:创新各类融资产品,未来以资产证券化产品为主,以满足各类业务模式融资需求。

04

管:专业运营,提升资产价值

房企在转型资管商的过程中存在诸多难题:资管的组织定位尴尬、考核模式制约商业创新动力、管理过程与经营决策相对粗放、资管人才稀缺等。


解决这些问题的关键在于重新建立资管定义,明确资管部门在全局协调定位、建立存量长期估值思维、打造物业全生命周期监管体系、吸纳具有复合能力的资管人才。

05

退:资产证券化打通资管闭环

目前地产存量物业市场的退出手段主要依托大宗交易,而其中也面临者交易对手少、交易成本高、资产价值低等难题,针对以上问题破局思路如下:大宗交易向REITs过渡的多层退出机制——拓渠道、产品结构设计以避免税务摩擦——调中性、通过管理增信与运营保障提升资产退出价值——促增值。


二、商业地产资产证券化和REITs


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高和资本   徐琍英



作为国内人民币商业地产私募股权基金先行者,高和资本在商业不动产上具有丰富的投资及退出经验,尤其在利用资产证券化和REITs方面有着深入的研究和专业的实践。本次峰会邀请到了高和资本市场部高级副总裁徐琍英分享高和资本在 “商业地产资产证券化和REITs”的实践成果与行业案例分享。


徐总表示,由于国内目前大多数还是用住宅思维做存量,加上有待完善的融资环境导致了国内商业物业融资结构的畸形;同时,大宗交易仍是这两年国内商业物业主流的市场化退出路径,退出路径相对单一,且该路径资源高度集中在一线城市,导致二三线城市业主对存量普遍有规避情绪。

中国商业物业融资结构VS美国商业物业融资结构


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自2014年开启企业资产证券化市场以来,房地产相关证券化的累计发行规模已经突破4000亿,其中,不动产证券化约占2/3的发行份额。发展不动产证券化的市场驱动,是希望:一、借鉴海外市场,让国内存量市场的融资环境能回归发展良性;二、用金融的工具将退出流动性便利释放给整个存量市场,以促进存量业主专注经营提升。但市场目前仍是强主体主导,解决债务替换融资/扩大融资为主,还没有解决市场化股本融资的问题。


目前市场上不断出现各类商业资产的金融创新产品,特别是CMBS和类REITs,能够大大提高融资效率,降低融资成本,在资管逻辑下的商业闭环中,扮演着至关重要的角色。


徐总在分享中重点介绍了CMBS与类REITs产品在中国的发展现状以及国际经验借鉴,并且列举了高和招商金茂凯晨CMBS案例、新派长租公寓权益型REITs、红星美凯龙等家居商场类REITs案例等多个以高和为主导的实操案例,详细解析了地产资产证券化操作目标和实现策略。


分享的最后,徐总预判在未来推出公募REITs后,存量资产的退出通道会完全被打开,存量资产行业将可能出现的更多玩法,并同时建议房企在利用资产证券化产品前一定要明确其战略目的,避免盲目跟风而造成损失。


三、中国购物中心未来的发展趋势

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赢商大数据   范兴坡



范总表示,近十年,全国购物中心总存量年均增长率高达26.2%;截至2018年底,全国购物中心总存量共计6.8亿平方米。其中,一二线城市商业地产市场饱和度正不断提高,三四线城市,商业地产“招商难、运营难、退出难”的问题一直存在,目前还没有头部品牌和企业出现。而另一面,在周期波动、新金融崛起和股本委外渐次成长的背景下,中国商业地产正在经历着一场史无前例的“资产大迁徙”。以商业地产运营能力和金融创新能力为引擎,笨重的商业地产开始以类REITs和CMBS的方式,正逐渐驶入“金融高速公路”。


随着一二线城市优质土地资源不断减少,商业地产从买地造商场向盘活存量资产并优化运营转变,多渠道“去库存”贯穿始终,未来对项目的优化、改造、提升能力是其在资本市场上获得认可、实现退出的底层基础。


数据表明,中国即将超越美国成为“全球第一消费大国”,与此同时,中国GDP规模、第三产业规模与美国的差距正在缩小,受益于经济、消费、政策的“三轮驱动”,中国商业地产将不断创新升级,以满足人民对美好生活的多元化需求。


通过对购物中心整体业态占比变化及业态发展分析,赢商大数据总结出2019年业态创新的整体趋势:新物种诞生、垂直细分领域呈“X+”形式发展、具备独特的高识别性、提供有温度生活方式。


分享的最后,范总表示,中国购物中心行业正处在从发展期向成熟期过渡阶段,过去快速发展带来的不均衡,给未来轻资产业务带来巨大的市场机会。品牌组合、空间升级的目的是场景化,场景化的终极目标是购物中心的IP化,购物中心的IP化是要形成差异化竞争,令物业持续增值。


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当前无论从城市发展还是行业动向来看,已经有多项证据表明,房企的业务模式已发生巨大的变革,纷纷加快新业务探索的脚步。同时,资本的流动已经开始趋向于存量领域布局,更加青睐于多业态多领域的交互融合,以存量市场为主力的地产“下半场”战役已经开始吹响号角。明源云将持续推进地产资管领域研究,助力房企资产管理运营能力提升,在存量业务市场实现“抢跑”!